RevPAR là gì?
“Phòng sẵn có” là số phòng khách sạn có thể bán trong kỳ đo, không phải số phòng đã có khách. Nếu khách sạn có 20 phòng sẵn sàng bán trong ngày, mẫu số vẫn là 20 dù hôm đó chỉ bán được 15 phòng.
Các phòng chưa bán vẫn nằm trong mẫu số vì chúng là một phần năng lực kinh doanh của khách sạn trong ngày đó. Nhờ vậy, RevPAR trả lời câu hỏi vận hành: toàn bộ quỹ phòng có thể bán đang tạo ra doanh thu phòng hiệu quả đến đâu, thay vì chỉ nhìn mức giá của những phòng đã có khách.
Công thức tính RevPAR
Bạn có thể tính RevPAR theo doanh thu phòng hoặc từ ADR và công suất phòng:
RevPAR = Doanh thu phòng / Số phòng sẵn có
RevPAR = ADR × Occupancy Rate
Ví dụ, khách sạn có 20 phòng và bán được 15 phòng với ADR 800.000đ. Công suất phòng là 15 / 20 = 75%, còn doanh thu phòng là 15 × 800.000đ = 12.000.000đ.
Theo công thức thứ nhất: RevPAR = 12.000.000đ / 20 = 600.000đ. Theo công thức thứ hai: RevPAR = 800.000đ × 75% = 600.000đ. Nói đơn giản, mỗi phòng sẵn có đã tạo ra trung bình 600.000đ doanh thu phòng trong ngày đó, kể cả các phòng không bán được.
RevPAR cho bạn biết điều gì?
RevPAR cho biết khách sạn đang kết hợp giá bán và khả năng lấp đầy phòng hiệu quả đến đâu. Đây là điểm ADR hoặc công suất phòng không thể hiện đầy đủ khi đứng riêng.
Một khách sạn kín 90% phòng nhưng phải hạ giá sâu có thể đạt ADR thấp. Ngược lại, khách sạn giữ ADR cao nhưng để nhiều phòng trống cũng chưa chắc tạo được nhiều doanh thu trên tổng lượng phòng có thể bán. RevPAR đặt hai tình huống lên cùng một mặt bằng để owner/GM đọc kết quả bán phòng.
Khi RevPAR thay đổi, bạn vẫn cần nhìn nguyên nhân phía sau. Chỉ số tăng nhờ ADR cao hơn khác với tăng nhờ bán thêm phòng; hai cách tăng này có thể đòi hỏi quyết định giá và phân phối khác nhau cho tuần tiếp theo.
ADR, Occupancy và RevPAR khác nhau thế nào?
Ba chỉ số trả lời ba câu hỏi khác nhau. Đọc cùng nhau sẽ hữu ích hơn chọn một chỉ số làm kết luận duy nhất.
| Chỉ số | Câu hỏi chỉ số trả lời | Cách tính ngắn gọn | Điểm cần nhớ |
|---|---|---|---|
| ADR | Phòng đã bán có giá trung bình bao nhiêu? | Doanh thu phòng / Phòng đã bán | Không phản ánh số phòng còn trống |
| Occupancy | Khách sạn bán được bao nhiêu phần trăm phòng sẵn có? | Phòng đã bán / Phòng sẵn có | Không cho biết khách sạn bán ở mức giá nào |
| RevPAR | Mỗi phòng sẵn có tạo ra bao nhiêu doanh thu phòng? | ADR × Occupancy | Kết hợp giá bán và công suất phòng |
Trong ví dụ 20 phòng ở trên, ADR 800.000đ cho biết giá bình quân của 15 phòng đã bán; Occupancy 75% cho biết tỷ lệ phòng được lấp đầy; RevPAR 600.000đ đưa cả hai yếu tố về một con số để so theo thời gian.
RevPAR cao hơn có luôn tốt hơn không?
Không. RevPAR cao hơn thường cho thấy kết quả bán phòng tốt hơn trên cùng lượng phòng sẵn có, nhưng chưa đủ để kết luận khách sạn có lợi nhuận cao hơn.
RevPAR chỉ tập trung vào doanh thu phòng. Chỉ số này không phản ánh đầy đủ hoa hồng OTA, chi phí vận hành, chi phí tạo booking, doanh thu minibar/F&B hoặc các nguồn thu phụ trợ khác. Hai khách sạn có RevPAR tương đương vẫn có thể tạo lợi nhuận rất khác nếu một bên phụ thuộc OTA hoa hồng cao, còn bên kia có nhiều booking trực tiếp hoặc cơ cấu chi phí thấp hơn.
Bạn cũng không nên so RevPAR giữa hai khách sạn rất khác phân khúc, vị trí hoặc mùa kinh doanh rồi xem đó là kết luận tuyệt đối. So với chính khách sạn của bạn theo cùng kỳ, cùng nhóm ngày và cùng bối cảnh giá thường hữu ích hơn.
Chủ khách sạn nên xem RevPAR khi nào?
RevPAR hữu ích nhất khi được xem theo chuỗi thời gian và đặt cạnh dữ liệu vận hành. Một con số đơn lẻ của hôm qua ít giá trị hơn xu hướng cho thấy ngày nào, mùa nào hoặc kênh nào đang thay đổi.
- Hằng ngày và hằng tuần: owner/GM có thể phát hiện RevPAR giảm do giá bán đi xuống hay do phòng trống tăng.
- Ngày thường và cuối tuần: nếu cuối tuần kín phòng nhưng RevPAR không tăng tương ứng, khách sạn nên kiểm tra lại mức giá đã bán.
- Mùa cao điểm và thấp điểm: cùng một mức RevPAR có thể mang ý nghĩa khác nhau tùy nhu cầu thị trường và lượng phòng mở bán.
- Cơ cấu nguồn booking: khi phân tích RevPAR, owner/GM nên xem thêm cơ cấu nguồn booking, hoa hồng OTA và chi phí phân phối để hiểu chất lượng doanh thu phía sau chỉ số.
- Thực tế so với forecast hoặc pickup: khi khách sạn có dữ liệu đặt trước đủ tin cậy, chênh lệch giúp revenue team quyết định giữ giá, mở ưu đãi hoặc điều chỉnh tồn phòng theo kênh.
Làm sao cải thiện RevPAR?
RevPAR có hai đòn bẩy trực tiếp là ADR và công suất phòng, nhưng cách tác động phải phù hợp với ngày bán và nguồn cầu của khách sạn.
- Giá bán: điều chỉnh ADR theo mùa, ngày trong tuần, tốc độ pickup và lượng phòng còn lại thay vì giữ một giá cố định.
- Công suất phòng: xem lại ngày có nhiều phòng trống, điều kiện giá, chính sách hủy và khả năng hiển thị trên các kênh đang bán.
- Cơ cấu kênh: phân bổ tồn phòng và giá giữa OTA, đại lý, công ty và kênh trực tiếp theo chi phí cũng như chất lượng booking.
- Nhu cầu trực tiếp: website, khách quay lại và tệp công ty có thể giảm phụ thuộc vào kênh trung gian, nhưng chỉ hiệu quả khi khách sạn có nguồn cầu và quy trình nhận booking phù hợp.
Không có một thao tác bảo đảm RevPAR sẽ tăng. Owner/GM nên bắt đầu từ nguyên nhân: ADR đang thấp, công suất đang thấp, hay doanh thu phòng đang bị kéo xuống ở một nhóm ngày hoặc kênh cụ thể.
Dùng RevPAR như một tín hiệu quản lý
RevPAR hữu ích khi nó dẫn đến một câu hỏi vận hành cụ thể: giá có đang thấp vào cuối tuần, phòng trống tập trung ở ngày thường, hay booking đang về từ kênh có chi phí cao? Đặt RevPAR cạnh ADR, Occupancy, nguồn booking và forecast sẽ giúp bạn đọc đúng câu chuyện phía sau con số.
DIRU Hotel Intelligence hiện ở trạng thái Coming Soon / pre-launch. Bạn có thể tìm hiểu cách DIRU định hướng phân tích và dự báo kinh doanh khách sạn và đăng ký quan tâm khi sản phẩm mở cung cấp.